Dica Jurídica: Alguns pontos que você deve reparar antes de alugar um apartamento

Apesar de todas as pessoas que conheço estarem comprando apartamentos hoje, o lugar onde moro é alugado.

Acho que alugar é mais vantajoso do ponto de vista econômico, mesmo porque não tenho grana para me comprometer com uma obrigação de longo prazo como um financiamento. Se você tem dúvidas sobre comprar ou alugar um imóvel, dê uma olhada no post do meu outro blog que publiquei há algum tempo atrás: http://ricoquandocrescer.blogspot.com/2011/09/alugar-ou-comprar-um-imovel.html

De uma forma ou de outra, se você decidir por alugar um imóvel, é bom tomar alguns cuidados antes.

:: Alugar é coisa séria!

Então você garimpou milhares de sites de imóveis, fez pesquisas, visitou alguns lugares e finalmente encontrou aquele apartamento ideal, no tamanho certo, localização ótima, e um preço na medida. Falou com a corretora e após acertar alguns detalhes como garantias (fiador, seguro-garantia, etc.), resolveu fechar o negócio. Enfim, só falta assinar o contrato. Peraí... "só falta"?

A assinatura do seu contrato de aluguel é talvez o passo mais importante da negociação toda. Afinal, você está celebrando um negócio jurídico que deve ser bem feito para a sua segurança e para a segurança do locador.

Muitas vezes as pessoas acabam assinando o contrato do jeito que a corretora de imóveis oferece, sem negociar as cláusulas que estão lá ou mesmo sem ler o contrato direito. Alugar é coisa séria! Então, leia com cuidado todas as cláusulas, principalmente as que falam sobre os seus direitos e obrigações. Saiba o que você pode ou não fazer nos termos do contrato antes de assinar qualquer coisa. O contrato tem erros de português, está mal feito ou incompleto? Fale com a corretora, converse com seu advogado, e exija as alterações necessárias. Esse é um cuidado que você precisará tomar uma única vez, possivelmente. Se a corretora ou o proprietário forem inflexíveis e não aceitarem mudança alguma, pule fora... se alguém não está disposto a negociar para firmar o contrato, tenha certeza que só te trará mais dor de cabeça uma vez que o negócio estiver feito.

:: O que olhar no contrato?

Mas o que é importante olhar no contrato? Como eu mencionei antes, é sempre bom consultar o seu advogado antes de firmar qualquer negócio. Ainda assim, alguns pontos do contrato são muito importantes.

1. Obrigações e Direitos

Veja com atenção todas as cláusulas que definam os seus direitos e obrigações. Veja se você terá que devolver o apartamento pintado, se terá que reformar algo quando sair, se precisará pagar os custos de IPTU, etc.

A lei que rege os contratos de locação urbanos é a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conforme alterada ("Lei de Locações"). Nela, você encontra as obrigações do locatário (você) e também do locador (a pessoa que vai te alugar o apartamento).

(a) Obrigações do locatário: As obrigações do locatário estão definidas no artigo 23 da Lei de Locações, e estipulam uma série de obrigações que o locatário deve observar. Portanto, recomendo a sua leitura antes de fechar o contrato, já que os contratos tem o costume de colocar obrigações ao locatário que não são obrigatórias por lei. Não vou passar aqui item por item, mas há alguns pontos do artigo 23 que valem comentar:

- Estado do imóvel: Por padrão, muitos contrato de locação acabam trazendo a obrigação de devolver o imóvel como o inquilino o pegou, ou seja, sem furos, pintado, etc. Vamos ver o que diz o inciso III do artigo 23:

"restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;"

Como podem ver, a lei determina que o imóvel seja devolvido no estado em que foi recebido, exceto pelo desgaste decorrente do uso normal. Isso quer dizer que, em princípio, você não tem por lei a obrigação de sequer devolver o imóvel pintado, desde que a pintura não esteja danificada, mas simplesmente desgastada pelo uso normal. O mesmo se aplica, obviamente, para os outros itens do imóvel (portas, janelas, etc.). O que for danificado e não for de responsabilidade do locador deve ser consertado antes de devolver o apartamento, logicamente. Ainda, se o seu contrato permitir que você faça furos na parede, por exemplo, tenha a certeza de tapá-lo depois, antes de devolver o apartamento.

- Danos: Os danos causados por você ou pessoas que estejam em sua casa (familiares, amigos, etc.) devem ser consertados por você, em regra. Consertos que devam ser feitos no imóvel para viabilizar o seu uso devem ser conduzidas pelo locador ou, alternativamente, por você sendo indenizáveis pelo locador (artigo 35 da Lei de Locações), sendo que mudanças que sejam úteis (mas não necessárias) devem ser autorizadas pelo locador.

- Convenção de condomínio e regulamento interno: Antes de assinar o contrato, você deve ler atentamente as regras existentes no prédio. Assim, de nada adianta brigar depois de fechar o negócio para ter seu cachorro no apartamento se o prédio tem uma regra contrária a isso.

- Despesas de condomínio ordinárias: As despesas de condomínio ordinárias devem ser bancadas pelo locatário, e são as seguintes (parágrafo primeiro do artigo 23):

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

(b) Obrigações do locador: O locador, apesar de ser o dono do apartamento, também tem uma série de obrigações, listadas no artigo 22 da Lei de Locações. Da mesma forma, destaco alguns pontos relevantes:

- Descrição do imóvel: Um dos mais importantes passos ao alugar um imóvel é checar o laudo de avaliação, e fazer todos os ajustes necessários. Pode ter certeza que qualquer contrato de aluguel que venha a você irá destacar que todos os aspectos do imóvel estão perfeitos, sem nada quebrado ou incompleto. Se você assinar isso sem ressalvas, poderá ter problemas quando acabar o contrato.

Nos termos dos incisos I, III e V do artigo 22 da Lei de Locações, o locador deverá entregar o imóvel em condições de uso, mantendo a forma e destino do imóvel enquanto durar o contrato, fornecendo ao locatário uma descrição minuciosa do estado do apartamento. Esta descrição virá no laudo que acompanha o seu contrato de locação.

Peça ao corretor para inserir no contrato um prazo para que você aponte ao locador tudo o que não está de acordo com o laudo inicial, que servirá de aditivo, integrando o contrato. Assim, você poderá checar com  mais paciência tudo o que não estive listado no laudo original (vidro trincado, porta quebrada, torneira vazando, azulejo furado, etc.). Esse cuidado irá evitar que o locador te obrigue a arrumar itens que já estavam quebrados quando você chegou.

- Taxas da imobiliária/corretores: Sofri muito com isso. Quando alugamos um imóvel, os corretores no geral pedem ao locatário que paguem pesquisas de background sua e de seus fiadores. Na prática, como você está com pressa e quer assinar logo, acaba pagando algo que a lei diz que não deve pagar. O inciso VII do artigo 22 diz que o locador deve pagar "taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador". E faz sentido: você precisa pagar para que o locador saiba que você é uma pessoa idônea? Ele quer saber, ele que pague. Infelizmente, é uma prática muito comum nas corretoras jogar esse tipo de custo para quem quer alugar o apartamento.

- Despesas de condomínio extraordinárias: O parágrafo único do artigo 22 define as despesas de condomínio extraordinárias, que cabem ao locador pagar:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

Assim, em regra, o locador será obrigado a pagar qualquer reforma necessária à estrutura do imóvel e obras nas áreas de uso comum do edifício.

2. Cláusulas importantes

Quando você aluga um imóvel, tem a expectativa de ficar lá por um tempo. De fato, não dá para imaginar que alguém teria todo o trabalho de garimpar imóveis, negociar, firmar contrato, ter um monte de gastos com mudanças, móveis, etc., sem ter a segurança de que ficará lá pelo menos pelo tempo estabelecido no contrato. Por isso mesmo, é importante sempre dar uma atenção especial a algumas cláusulas no seu contrato de locação.

(a) Prazo de vigência: Em regra, o prazo de vigência para locações de apartamentos residenciais é de 30 meses (2 anos e meio), e tenha a certeza de que isto conste do contrato. É importante que você tenha a segurança de ter um contrato por prazo determinado (30 meses ou mais, nos termos do artigo 46 da Lei de Locações). Ao final do contrato, se não houver renovação expressa, o contrato passa a ser indeterminado. Neste caso, pode ser interessante firmar um novo contrato com o locador para ter a mesma segurança.

O Contrato de Locação é algo sério! Então, tenha a certeza de que você quer ficar durante este prazo todo no apartamento (e se descumprir, terá que pagar a multa contratual, equivalente a 3 aluguéis proporcionais ao tempo que falta para terminar o contrato). O locador, da mesma forma, tem que ter a certeza de que quer alugar o apartamento por este tempo, já que ele ficará indisponível caso ele queira alugar para outra pessoa ou desocupá-lo de outra forma. As hipóteses para tirar o locatário do apartamento durante a vigência do contrato de aluguel com prazo determinado são muito restritas, como veremos adiante.

Portanto, se você mora de aluguel e o proprietário te ligar dizendo que precisa do apartamento pois o filho dele vai morar aí, pode ficar tranquilo: o filho dele que procure outro lugar, pelo menos até que o seu contrato vença. Com efeito, o inciso II do artigo 22 da Lei de Locações estabelece que o locador é obrigado a garantir o uso pacífico do imóvel locado enquanto durar o contrato.

Se você estiver em um contrato por prazo indeterminado ou firmado com prazo inferior a 30 meses, há algumas hipóteses em que o proprietário pode pedir o apartamento de volta:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Portanto, se você não tiver prazo do contrato ou for inferior a 30 meses, o proprietário poderia pedir a desocupação do imóvel, por exemplo, se o filho dele quisesse morar lá... é importante verificar isso.

(b) Valor do aluguel: Tenha a certeza de que o valor do aluguel está estipulado no contrato, bem como a forma de sua correção anual. Veja se entende claramente como ocorrerá o reajuste, para não se sentir enganado depois.

(c) Direito de preferência e cláusula de vigência: Vamos agora supor que o proprietário do imóvel decida vender o apartamento enquanto você o está alugando. Se isso ocorrer, por força do artigo 27 da Lei de Locações, o proprietário tem que dar a preferência para a aquisição do imóvel a você, para que se manifeste em 30 dias.

Se o proprietário não oferecer o imóvel a você antes em igualdade de condições com terceiros, você poderá pedir na justiça perdas e danos.

Ainda, pode acontecer de você não ter interesse em comprar o imóvel, mas apenas continuar morando lá até o final do prazo do contrato. Para isso, é importante que se faça duas coisas: (i) colocar no contrato uma cláusula de vigência, ou seja, uma cláusula definindo que no caso de ocorrer a venda do imóvel a um terceiro, este terceiro também estará vinculado ao contrato, devendo cumprir os termos do contrato de locação até o final do seu prazo; (ii) registrar o contrato de locação no cartório de imóveis.

O segundo ponto, em tese, pode ser feito apenas se o proprietário te avisar que pretende vender o imóvel. Se isso acontecer, você sai correndo para registrar o contrato no cartório de imóveis para garantir que vão cumprir os termos do contrato até o final. O custo não é muito barato, e em princípio segue a tabela de emolumentos de cartórios do Estado, com base no valor de aluguel mensal multiplicado pelo número de meses restante do contrato. Este custo é você mesmo quem banca, mas pode ser mais vantajoso do que ter que se mudar e procurar outro lugar. Lembre que se não houver cláusula de vigência nem registro, o comprador poderá pedir a desocupação do imóvel em 90 dias.

3. Outros detalhes

Finalmente, ficam as dicas:

- quando firmar o seu contrato de aluguel, tenha a certeza de assinar o contrato mas também de rubricar todas as páginas, tendo certeza de que o locador fez o mesmo. Reconheça firma de todas as assinaturas do contrato, inclusive das duas testemunhas (isso será importante para fins de registro no cartório de imóveis, caso necessário);

- coloque uma cláusula no contrato contendo os dados e endereços para comunicação de todas as partes, e se possível, comunique-se com o locador diretamente por e-mail ou telefone. A comunicação direta e aberta é o melhor meio de resolver conflitos, e pode ser muito melhor do que se feita apenas por intermédio da imobiliária.

- não esconda nada: tenha um papo aberto com o locador, buscando sempre manter uma boa relação com ele. Peça sempre autorização para qualquer mudança no apartamento que seja "fora do padrão", de forma a evitar dores de cabeça lá pra frente.

Enfim, levando o contrato de locação a sério e tendo cuidado na hora de contratar seu apartamento, tudo tende a ser mais tranquilo para você e para o locador.

Dúvidas ou outros pontos que acham que devem ser abordados? Deixem suas sugestões nos comentários abaixo.

Até a próxima!